楼市有变？杭州可以安心 | 解读中央经济会议

一年一度的中央经济工作会议，往往定调了新一年经济政策方向。而房地产作为国内经济的重要组成部分，又是民生问题，每个人都很关心，翘首以盼。

这几天，大家都说：楼市起风了。

菏泽、珠海、广州.......就连杭州也被视为限购有一点点松动迹象。调控政策是否真的调转枪头，现在还谈不上，所有的铁口直断都只是算命而已。

从中央释放的信号来看，并未更改主旋律。

当然，小小的调整是有的，经济环境瞬息万变，稍作调整非常正常，都在我们的认知范围内。过往的经验告诉我们：包括政策在内，唯一不变的就是变。

市场是动态的，政策也是动态的，只能走一步看一步。

这几天，各路专家都在解读中央经济工作会议的内容。今天我也来做些简单的解读，对比一下2018年和2019年的不同之处，看看变化在哪里，以供参考。

PART 1 

宏观经济方面。

2018年：积极地财政政策取向不变和稳健的货币政策要保持中性。

2019年：宏观政策要强化逆周期调节，继续实施积极的财政政策和文件的货币政策，适时预调微调，稳定总需求。

---

解读：措辞上有一些变化，在我看来，预示着明年的宏观调控会更积极主动。注意一下“强化逆周期调节”，说明要强化宏观调控力度，核心是稳定。如何保证稳定，政策上松了的要紧一紧，太紧了就松一松。当然要控制好幅度，不管松还是紧，都不能用力过猛。要能够保证总需求。

PART 2

财政政策方面。

2018年：积极的财政政策取向不变，调整优化财政支出结构，确保对重点领域和项目的支持力度。

2019年：积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费。

---

解读：“减税降费”具体包括“税收减免”和“取消或停征行政事业性收费”两部分。这对于企业和老百姓都是好事，企业负担越小，越能促进发展。包括房地产企业在内。过去一年，房企融资难，资金紧张。大房企稍微好一点，不少扩张过快的中型房企，眼下非常吃力。这个政策对他们来说可以缓上一口气了。

PART 3

货币政策方面。

2018年：稳健的货币政策要保持中性，关注货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长。

2019年：稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重。

---

解读：重点是充裕两个字，当然也应该在合理范围内。明年市场里钱会多一点，但不会大水漫灌。至少接下去不会再是紧巴巴的苦日子了。

没有再提货币供给总闸门，因此，预想中的通缩暂时不会来，合理的通货膨胀还是继续。多出来的钱，收进房地产的蓄水池，也是顺理成章的。

抵抗通胀该怎么做大家应该都明白吧。

提高直接融资比重，意味着两点，一是企业融资会更容易一些，二是减少中间环节，降低融资成本。这些对包括房地产在内的所有企业都是利好。

PART 4

区域经济方面。

2018年：京津冀协同发展要以疏解北京非首都功能为重点；推进长江经济带发展要以生态优先；科学规划粤港澳大湾区建设。

2019年：要统筹推进西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。目前京津冀、粤港澳大湾区、长三角等地区发展呈现出许多新特点。

---

解读：全国多点开花是长远的大构想，一批中心城市的确立印证的正是这点，但短期落到实处的还是京津冀、粤港澳和长三角。特别注意一下，和去年相比，粤港澳排在了长三角前面，个人觉得作为房产投资粤港澳大湾区，尤其是深圳的机会会更多一些。

PART 5

汇率政策方面。

2018年：保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

2019年：未提及。

---

解读：保房价还是保汇率之争应该算暂告一段落了。之前甚嚣尘上的“保汇率弃房价”的论调，可以偃旗息鼓了。

PART 6

地方债方面。

2018年：压缩一般性支出，切实加强地方政府债务管理。

2019年：较大幅度增加地方政府专项债券管理；要推进财税体制改革，健全地方税体系，规范政府举债融资机制。

---

解读：大幅度增加地方债，我个人理解为加大基建力度，更快地推进城市化。这一条，还蛮符合杭州的城市发展，毕竟有亚运会。我之前就说过：亚运会不能黄也不会黄。

PART 7

房地产政策方面。

2018年：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

2019年：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导、夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

---

解读：相同之处——坚持“房住不炒”，这为明年房地产定了主基调。换句话说，要坚决堵死投机炒房的道路。

我们注意到表述中“房地产市场健康发展”这几个字。国家层面的文件每一个字都是用的很精准的。既然是“发展”，就意味着一定是向上的，是进步的，是向更好的方向的，否则用词就应该是回落二字了。

所谓健康可以理解为不能过热，需要细水长流。也就是说，那些“楼市要崩盘，房价要腰斩”的人，只能一厢情愿的自我意淫一下。

“因城施策、分类指导、夯实城市政府主体责任”这一段中的“因城施策”今年年中的会议中已经提及。最近热门新闻“菏泽放开限售”是对这个政策很好的注释。

其实之前每个城市调控力度的不同也都体现了“因城施策”的指导思想。这一点完全符合实事求是的办事原则，不搞一刀切。

“夯实城市政府主体责任”，说明对于房地产市场的运作还是放在了地方政府这个层面上。说明土地财政延续发展。用词由以前的“落实”改成“夯实”，明显加大了地方政府的权限。

但是要注意“分类指导”。我的理解，地方政府你们自己搞，想办法搞好。地方的具体政策，中央可以不管了，如果地方乱来，随时可以出面指导。换句话说，中央和地方在调控房地产这件事上，一直都有对立情绪。但有中央在，就乱不了。购房者可以放心。

这对于像杭州之类强二线城市来说肯定是个利好，有能力的，就步伐大一点，只要能走稳，就可以单独的“因城施策”，不必再被一刀切的调控了。

PART 8

产业政策方面。

2018年：大力破除无效供给，把处置“僵尸企业”作为重要抓手，推动化解过剩产能。调整产业机构，淘汰落后产能，调整能源结构。

2019年：加快5G商用步伐，加强人工智能、工业互联网、物联网等新兴基础设施建设，加大城际交通、物流、市政基础设施等投资力度。

---

解读：这一条看上去和房地产无关，其实不然。“科技是第一生产力”，在经历了近一年的中美争端后，发展高新尖科技技术已经被提到一个重要的位置上了。

产城的概念，看深圳和华为、腾讯的关系，看杭州和阿里的关系就知道了。

把5G写进了中央经济工作会议中，我们怎么重视都不为过。拿到5G牌照的华为，背后站着的是整个国家。5G、人工智能、工业互联网、物联网，拥有这些产业小镇和科技城的城市，必然在接下来的时期中大放异彩。

因此，对于杭州来说，我们把全国四大科技城之一的杭州未来科技城放在无论多么重的地位都是不为过。

而杭州对政策的领会和执行一直先人一步。八条规划的城际铁路，四条在建；顺丰落户智慧网谷、菜鸟落户未来科技城；地铁三期规划调整，增设机场快线、延长3号5号线。以上，是对会议中“加大城际交通、物流、市政基础设施等投资力度”这一句最好的诠释。

---

中国的楼市是一个政策市，市场预期是随着政策的变化而变化的。中央经济工作会议上的说法，其实最重要的是会改变大家的心理预期。我们只有大方向上解读清楚了，把握住了，才能在接下来的一年里走得更安心。

以上，希望对大家有帮助。

---

最新跑盘记系列：

近期精选文章：